Roemah - Majalah Edisi November 2022

 

PROPERTI

Perumahan

Hunian Alternatif Bagi Karyawan di Perkotaan.

    Pengaruh urbanisasi di kota-kota besar seperti Jakarta menjadi pengaruh terhadap kebutuhan hunian yang semakin hari semakin padat di pusat kota. Masalah yang selalu menjadi bahasan di tiap tahun dan bahkan menjadi bahan janji-janji kampanye bagi calon wakil rakyat yang paling menjanjikan, yaitu penyediaan hunian nyaman bagi pekerja-pekerja di perkotaan.

    Meningkatnya angka generasi millennial yang bekerja di perkotaan mendorong pemerintah membangun tersedianya perumahan yang terjangkau di pinggiran kota Jakarta. Pemerintah berusaha semaksimal mungkin mencegah penduduk memadati hanya di satu lokasi dengan banyaknya pembangunan di kawasan yang tidak jauh dari pusat keramaian, pusat industri, dan pusat kota. Dengan padatnya penduduk di satu lokasi hanya akan membuat penanganan layanan umum oleh pemerintah menjadi terhambat, dan juga akan ditemui banyak masalah sosial dan ekonomi yang membuat kewalahan pemerintah dalam mengatur kota atau daerah tersebut.

    Kebutuhan hunian atau backlog housing di Indonesia terus mengalami peningkatan. Data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menunjukkan, angka backlog perumahan mencapai 12,5 juta unit. Kondisi ini kemudian diperparah dengan harga lahan untuk rumah di Jakarta yang semakin tinggi. Sebut saja di daerah pusat Jakarta seperti Senayan, Kebon Melati, Menteng, Pondok Pinang, Sunter Jaya, dan masih banyak lagi yang menunjukkan harga lahannya mencapai Rp 50 juta per meter persegi. Alhasil, banyak orang kini memilih alternatif hunian di pinggiran Jakarta, salah satunya Tangerang.
Generasi millennial di perkotaan menjadi target penjualan perumahan sederhana yang terjangkau. Kebanyakan dari mereka tidak "rewel" dalam pemilihan jenis dan ukuran rumah dan yang terpenting adalah tersedianya hunian yang tidak terlalu jauh dari tempat mereka bekerja. Lokasi hunian yang aman, nyaman, dan dekat dengan fasilitas umum seperti toko atau pasar tempat kebutuhan sehari-hari, klinik kesehatan, dan transportasi umum menjadi tolok ukur keputusan membeli rumah, di samping kualitas bangunan, dan DP (Down Payment) yang terjangkau. Perhitungan nominal dan jangka waktu angsuran baik secara syariah maupun konvensional, dibanding dengan penghasilan mereka, juga menjadi dasar penentuan pembelian unit rumah.

    Pemilihan jasa leasing jelas sangat dibutuhkan dalam pembelian perumahan bila tidak adanya dana untuk membeli secara cash. Hingga saat ini tersedia banyak leasing yang mau memberikan kredit untuk pembelian perumahan, bahkan renovasi, baik secara bank konvensional maupun syariah. Ada pula perorangan (in-house leasing) yang mau memberikan pinjaman dengan akad konvensional (bunga) maupun dengan akad syariah (margin). Jadi sudah barang tentu perlu diperhitungkan dengan matang, apabila pengambilan keputusan membeli bila menggunakan jasa leasing, terlebih kredit perumahan memerlukan jangka waktu yang panjang dalam pembayaran, ataupun pembayaran jangka pendek dengan cash keras (tempo) dan beberapa risiko baik secara keuangan, maupun material. Pinjam kepada saudara kandung yang memiliki ekonomi yang mampu, juga bisa menjadi solusi dalam membeli rumah, baik nantinya dibayar tempo atau bisa dikondisikan.

    Jalan yang terbaik yang disarankan oleh penulis di sini adalah menabung. Tidak perlu memutuskan buru-buru membeli, apalagi yang berhubungan kredit melalui bank dan atau tata cara pembayaran konvensional. dengan menyisihkan sebagian gaji untuk keperluan tabungan rumah atau tanah, bila sudah terkumpul cukup, maka bisa untuk memutuskan membeli rumah atau tanah terlebih dahulu, dan sementara itu bisa tinggal mengontrak, atau kos apalagi bila tinggal bersama orang tua atau mertua. Dirasa nyaman adalah hidup mandiri, tetapi tidak lupa selalu menjenguk orang tua.

(Penulis: Anton Pramono)

Apartemen

Solusi Tempat Tinggal Padat di Perkotaan

    Era modern dan tingginya angka pekerja domestik di perkotaan menimbulkan salah satunya permasalahan tempat tinggal. Ketersediaan wilayah hunian yang dekat dengan perkantoran semakin hari semakin sempit. Harga tanah semakin melonjak dari tahun ke tahun, membuat karyawan yang ingin tinggal di perkotaan ingin menghindari kemacetan apalagi apabila tinggal di pinggiran kota atau di luar kota membutuhkan tempat tinggal yang strategis, yang tak jauh dari kantor tempat dia bekerja. Solusi terbaik adalah membeli properti berupa apartemen yang tak jauh dari pusat perbelanjaan, dan tak jauh dari jalan tol. Dan ditambah lokasi tempat tinggal tak jauh dari kantor tempat dia bekerja. 

    Memang apartemen selalu menawarkan fasilitas yang mungkin bagi karyawan menengah ke bawah kesulitan menjangkau untuk membeli. Tapi ada celah bagi karyawan yang memiliki penghasilan di atas Rp10 juta yang merupakan prioritas dan prospek terbaik bagi para pengembang properti berupa apartemen.

    Generasi millennial memang terkenal dengan tidak rewel, dan tidak banyak neko-neko dalam pemilihan tempat tinggal, asalkan pembayaran mudah dan terjangkau oleh penghasilan mereka, tidak jauh dari tempat dia bekerja adalah sasaran bagi para pedagang properti seperti ini. Tidak hanya para karyawan yang bekerja di kantoran, bahkan pengusaha muda yang tempat usahanya di perkotaan adalah calon pembeli yang memang prospektif.

    Pembayaran untuk pembelian apartemen banyak ditawarkan, melalui in-house leasing, maupun leasing oleh bank konvensional maupun bank syariah. Akad pembelian bisa secara jangka panjang baik konvensional, syariah, maupun jangka pendek dengan cash keras (tempo).

Apartemen yang ditawarkan ada beberapa jenis dan kondisi. 

1. Isi dan pelayanan apartemen 

- Furnished and serviced, yaitu apartemen yang menawarkan ruangan dengan kelengkapan furnitur seperti sofa set, bed set, wardrobe set, AC split atau AC central dan kitchen set. Pada umumnya selalu ditawarkan sedemikian, sehingga menarik pembeli untuk hanya membawa keperluan pakaian dan alat tambahan yang lain, seperti alat masak, dan lain-lain. Serta terdapat pelayanan pembersihan dan pemeliharaan ruang dari pihak pengelola.

- Non-furnish and serviced, yaitu apartemen yang hanya menawarkan kamar kosong tanpa kelengkapan furnitur. Pembeli harus menyediakan sendiri furnitur yang dibutuhkan sebelum tinggal di apartemen tersebut. Pada apartemen ini setiap unit dijual atau disewakan tanpa perabotan namun dilengkapi dengan pelayanan sebagaimana layaknya hotel.

- Non-furnish and non-service, yaitu apartemen tanpa perabot dan tanpa pelayanan. (dijual atau disewakan apa adanya), 

2. Arsitektur apartemen

  Secara umum dibagi menjadi tiga jenis, apartemen low rise, medium rise dan high rise. Keberadaan masing-masing jenis apartemen pun berbeda. Seperti apartemen low rise yang banyak dijumpai di pinggiran kota dan lebih mirip kontrakan bertingkat. 

Untuk apartemen medium rise dan high rise biasanya mudah ditemukan di pusat kota, seperti Jakarta. Untuk biaya sewa, relatif lebih murah untuk apartemen low rise dan medium rise ketimbang high rise yang memang untuk golongan menengah.

    - Bertingkat Rendah (Low Rise)

    Bangunan apartemen dengan ketinggian hingga empat lantai termasuk ke dalam row house, maisonette (small house) dan walk up apartemen. Untuk mencapai tingkat atas, penghuni dapat menggunakan tangga. Biasanya apartemen jenis ini tidak memiliki lift, karena tingkat teratas dapat dicapai dengan mudah melalui tangga. Umumnya, apartemen jenis ini dapat dijumpai di wilayah pinggiran perkotaan.

    - Bertingkat Sedang (Medium Rise)

    Bangunan  dengan ketinggian lima hingga delapan lantai. Apartemen dengan kurang dari sepuluh lantai ini termasuk apartemen menengah dan umumnya mulai bisa ditemukan di wilayah pusat kota. Untuk ke lantai paling atas, apartemen jenis ini memiliki tangga dan juga lift. Sistem keselamatan saat keadaan darurat juga sudah dilengkapi di dalam apartemen jenis ini.

    - Bertingkat  Banyak (High Rise)

    Apartemen bertingkat banyak memiliki lebih dari delapan lantai sampai belasan bahkan puluhan lantai. Apartemen jenis ini sudah pasti menggunakan lift dan dilengkapi tangga normal serta tangga kebakaran. Apartemen ini banyak dijumpai keberadaannya di pusat-pusat kota, terutama kota-kota besar seperti Jakarta.

3. Tipe apartemen

    Ada beberapa tipe apartemen yang bisa dipilih, mulai dari tipe studio; tipe 1, 2, dan 3 kamar tidur; tipe loft; dan tipe penthouse. Anda bisa pilih unit apartemen yang sesuai dengan kebutuhan. Kebanyakan apartemen di Indonesia adalah tipe studio, 1, 2, dan 3 kamar tidur, sementara tipe loft dan penthouse terbilang jarang.

            - Tipe Studio, 

    Apartemen tipe studio adalah apartemen yang dilengkapi kamar mandi dan dapur dalam unitnya. Dari segi arti, studio berarti unit yang hanya punya satu ruangan. Apartemen tipe ini paling banyak dijumpai karena peminatnya yang juga tinggi. 

    Soal harga, biaya sewa apartemen studio lebih terjangkau. Ruangan di apartemen studio sifatnya multifungsi, berarti bisa digunakan sebagai kamar tidur, ruang tamu, serta dapur, dengan kamar mandi berada di ruangan terpisah. Ukuran apartemen studio terbilang kecil, yakni mulai dari 20 sampai 35-meter persegi. Apartemen tipe studio sangat pas untuk orang yang tinggal sendirian atau pasangan yang baru menikah dan belum memiliki anak. 

            - Tipe 1, 2, 3 kamar tidur, 

    Apartemen jenis ini lebih cocok untuk penghuni yang sudah berkeluarga. Jumlah kamar mandi yang disediakan mulai dari 1 sampai 2 buah. Pembagian ruangan sama seperti pada hunian rumah tapak. Biasanya ruang tamu, ruang makan, serta dapur berada di satu ruangan. Meski begitu, ada juga apartemen yang dibagi lagi dalam beberapa ruangan terpisah. 

            Tipe 1 kamar                            Tipe 2 kamar                                        Tipe 3 kamar

Luas apartemen bervariasi disesuaikan dengan jumlah kamarnya. Pada umumnya unit dengan 1 kamar tidur memiliki luas sekitar 25-meter persegi. Unit dengan 2 kamar tidur memiliki luas 30-meter persegi. Sedang unit dengan 3 kamar tidur memiliki luas sekitar 85-meter persegi.

            - Tipe Loft,

    Loft bisa diartikan sebagai bangunan gedung atau pabrik yang kemudian difungsikan sebagai apartemen dengan menggunakan sekat-sekat sehingga membentuk beberapa hunian. 

Unit loft sendiri memiliki ruangan dengan ciri khas plafon yang tinggi disertai mezzanine. Plafon yang tinggi membuat penghuni lebih leluasa memanfaatkan ruang. Area loft bisa dijadikan sebagai area kerja atau area privasi seperti kamar tidur. Dinding yang luas memungkinkan penghuni memanfaatkannya untuk berbagai tujuan. Antara lain dengan memfungsikannya sebagai galeri untuk memajang aneka hiasan, lukisan, atau karya seni lainnya.

            - Tipe Penthouse,

    Penthouse merupakan apartemen yang paling mewah serta paling luas. Penthouse biasanya berada di lantai atas dan hanya terdiri dari 1 atau 2 unit saja. Biasanya penthouse memiliki lift khusus untuk penghuni.  Luas penthouse mulai dari 300 meter persegi. Dengan ukuran yang cukup luas, penghuni bisa leluasa mendekorasi interior ruangan. 

 

    Yang perlu diingat, memilih tipe unit apartemen perlu Anda sesuaikan dengan kebutuhan, begitu juga jumlah penghuni yang akan meninggalinya. Jika Anda hanya akan tinggal sendirian atau berdua dengan pasangan, tentu tipe studio atau 1 kamar tidur lebih pas untuk Anda. Sementara itu, jika Anda sudah berkeluarga dengan anak, tentu tipe lainnya lebih cocok untuk keluarga Anda.

4. Golongan Apartemen

    - Apartemen golongan bawah

    - Apartemen golongan menengah

    - Apartemen golongan atas

    Perbedaan di antara ketiga jenis apartemen ini hanya terletak pada ukuran ruang pada tiap unit apartemen atau hunian, serta fasilitas yang disediakan oleh apartemen tersebut. Semakin besar ukuran unit dan semakin banyak fasilitas yang tersedia, semakin mahal harga per unit apartemen tersebut.

5. Bentuk massa apartemen

    a. Slab

    Pada bentuk ini antara tinggi bangunan dan lebar bangunan memiliki dimensi yang sebanding sehingga bangunan berbentuk seperti kotak yang pipih. Biasanya memiliki koridor yang memanjang dengan unit-unit hunian berada di salah satu atau kedua sisi koridor.

    b. Tower

    Pada jenis apartemen berbentuk tower, lebar dan panjang bangunan lebih kecil dibandingkan dengan ketinggian bangunan, sehingga bentuk bangunan seperti tiang. Biasanya ketinggian bangunannya di atas 20 lantai. Sistem sirkulasinya menggunakan core karena menggunakan lift. Variasi bentuk tower dibagi menjadi dia yaitu :

        - Single Tower 

    Jenis Apartemen ini mempunyai satu masa bangunan. Core umumnya terletak di tengah dan ruang koridor dapat diminimalkan. Unit-unit bangunan kaan terletak dekat dengan tangga dan lift. Berdasarkan bentuk masa, apartemen dengan satu tower dapat dibedakan menjadi tower plan, expanded tower plan, circular plan, cross plan, dan five wing plan.

        - Multi Tower

       Apartemen ini memiliki lebih dari satu masa bangunan. Antara masa bangunan dapat dihubungkan oleh satu masa bangunan penghubung atau hanya dengan pedestrian penghubung saja. Apabila masa bangunan dihubungkan oleh suatu masa penghubung, umumnya masa penghubung terletak di tengah dengan masa lainnya yang mengelilingnya. Lift dan tangga diletakkan pada masa penghubung tersebut.

6. Sistem penyusunan lantai bangunan apartemen

    - Simplex Apartment
    Pada apartemen ini semua ruangan pada unit berada pada satu lantai. Sistem ini banyak dijumpai pada daerah kota yang memiliki kepadatan tinggi dan permintaan akan hunian yang banyak. Kelemahan dari apartemen ini adalah banyaknya space yang terbuang untuk koridor.

    - Duplex Apartment
    Pada apartemen ini, setiap unit ruangan terdiri dari dua lantai sehingga ruangan – ruangan pada unit hunian akan terbagi menjadi dua lantai. Kelebihan dari sistem ini adalah untuk menghemat ruang untuk sirkulasi ( koridor )apabila lift deprogram tidak berhenti pada setiap lantai dan memberikan kesan luas pada penghuninya.

    - Triplex Apartment
    Sama seperti sistem duplex, type ruang ini memiliki tiga lantai dalam satu unit apartemen. Apartemen ini biasanya diperuntukkan bagi kalangan yang sangat mewah.

Masih banyak klasifikasi apartemen yang tidak bisa dijabarkan di sini. Demikian informasi yang bisa penulis sampaikan.